限购，似乎正在成为过去时。
5月9日早上，杭州宣布全面取消住房限购；紧接着当天下午，西安也宣布全面取消住房限购。这也是4月底中央政治局会议召开后，全国最先全面取消限购的城市。
目前，武汉、合肥、南京、长沙、成都、杭州、西安等全国多个热点省会城市，均已全面放开住房限购。
为何近期多地放开限购？政策松绑究竟为了什么？
地方房地产政策或将全方位调整
随着杭州、西安退出限购，也意味着除了北上广深4个一线城市核心区外，上一轮布局的限购政策基本退出。
“这次政策的关键点不在于放松，而是全面取消，杭州等地做了标杆。”易居研究院研究总监严跃进表示，各地近期对于一些政策有“不要挤牙膏”的批评声，或许要全力取消障碍，促进购房市场尤其是商品房市场的市场化运作。他认为，杭州政策有助于全国其他城市的政策全面放松，“是房地产供求关系发生重大变化后，地方政策全方位调整的标志性事件。”
多地退出限购主要源于两方面原因：房价下跌、成交疲软。
以杭州为例，杭州贝壳研究院数据显示，4月杭州十个区的二手房均价全部下跌。其中，临安区从新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高达21%。根据国家统计局的数据，今年1-3月，杭州二手房的价格同比下跌4.1%。
另一方面，在今年3月14日，杭州放开二手房限购。政策出台后，前半个月二手房的日成交量接连突破300套，但从中下旬起，成交量出现明显回落。政策效果正在减弱。
“杭州现在最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。”省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，杭州目前二手住房挂牌出售量超过20万套，这一规模应该是全国最高之一。
事实上，从2018年开始，杭州卖地数量在全国也位居前列。“前些年杭州楼市的火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了很大一波打新和做多的行情。”李宇嘉表示，这种局面的维持要靠二手房价格坚挺，一旦二手房价格下滑、市场预期开始动摇，就会出现积压、降价，“恶性循环就开始了”。
对于政策效果，李宇嘉认为，限购政策放开能将一部分此前受政策抑制的需求释放出来，“但具体能带来多大需求，除了需求端放开购房资格外，还要靠市场的预期。”
需统筹考量去库存和优增量
跳出杭州、西安看全国，近段时间，全国多个城市密集出台房地产政策。
包括北京、天津、南京调整限购，深圳非核心区放松限购、社保“3改1”，郑州住房公积金开始办理“商转公”贷款业务，武汉出台“楼市十条政策”…….
多位专家认为，透过这些政策，能看到当下我国房地产市场关键的一个问题：流动性不足。
更具体来说，当前面临的困难，不仅仅是新房库存量大，二手房积压也比较严重。统计数据显示，今年以来，多地的二手房挂牌量处于高位、去化周期长，比如杭州超20万套、广州也有超14万套。
比如，在房地产市场上，“卖一买一”是流动性的重要组成部分之一，但现在这个环节出现梗阻。简单来说，有一个现象不少人也关注到，当下二手房市场很“卷”，一方面新房降价竞争，另一方面二手房之间降价竞争，一时间“房卖不动了”。对于改善型需求人群，旧房卖不出去便没法实现换房，市场就像一条堵塞的道路。
如何疏堵？在4月30日的中央政治局会议上提出重点思路：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
“以旧换新”、控制供地加速消化存量
针对积压严重的二手房，不少地方提出新政，其中今年“以旧换新”成为破局思路。据不完全统计，目前全国已有近50城出台了“以旧换新”的相关鼓励政策或方案。
比如5月6日，深圳进一步优化房地产政策，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。
“这是深圳地方政府首次出面支持‘以旧换新’，此前都是中介机构、行业协会在推动，但实际效果并不大。”李宇嘉认为，实际操作上还应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。
杭州在今天的新政上，则进一步跟进了“以旧换新”的配套政策，即“推盘即享首套资格”。对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。
“这个政策是今年的创新点，也是以旧换新政策后一个非常有价值的政策。”严跃进表示，按照过去的逻辑，若是二手房挂牌待售，此时购房要按二套房标准进行，现在政策调整无疑是对近期以旧换新政策的最好支持。“这个政策在武汉和杭州两地推进下，全国其他城市或积极模仿。”严跃进认为。
同时，更多供给侧的调整也在推出，近段时间“控制住宅用地供应”成为常见词。
今年4月底，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确“以人定房，以房定地”，同时合理控制新增商品住宅用地供应，比如“对商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让”。
限制住宅土地供应无疑是提升流动性的关键，好比不再让车进入已经堵塞的道路。
杭州此次就明确优化住宅用地供应，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。这也是全国首个对自然资源部供地新政的回应。
“这意味着，一些高库存区域的城区，后续会通过减少供地、暂停供地或盘活存量和闲置土地的方式进行。”严跃进表示，杭州在住房发展规划中明确提及了土地、住房供应和金融资源的配置，对于其他城市各地具有非常好的启发。
或将再出台高品质住宅供地、交易支持政策
住房是最大的民生之一，也是满足群众对美好生活需求的关键要素，拥有一个舒适的大House是很多人的梦想。
如何优化增量住房、让大家愿意换房成为激活流动性的又一关键。在“一城一策”背景下，各地都在做探索，“高品质住宅”越来越成为高频词。
李宇嘉认为，这体现了在房地产市场供求关系新变化的背景下，群众对优质住房的新期待，“就是需要价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。”
比如在设计和建造上，会有更多要求。杭州新政就明确：包括周边配套设施完善、低密度、绿色低碳、科技建筑等多个维度。
西安的新政也提出，要鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。同时，健全完善房屋交付质量回访和投诉处理机制，杜绝降标减配、擅自变更规划等违法违规行为，不断提升交付满意度。
“这些政策，对于全国其他城市做高品质住宅是有启发的，这也意味着后续在高品质住宅方面会持续形成供地、交易等系列支持政策。”严跃进认为。
南方+记者 张子俊